모든 부동산 개발 사업이 사업 완료 전 재정 문제로 인해 공사가 중단될 위험을 내포하고 있지만 코로나 바이러스 대유행으로 인해 재정적 어려움을 겪는 부동산 개발사들이 늘어남에 따라 그 위험이 더욱 증가하고 있다. 

실제로 적지 않은 주거용 콘도 및 주상복합 부동산 개발 프로젝트가 자금 조달이 제대로 이루어지지 않아 건설, 판매, 임대가 지연된 상황이며, 이러한 프로젝트들 중에는 EB-5 파이낸싱(EB-5 프로젝트)으로 자금을 조달 받은 프로젝트도 상당수 포함된다.

재정적 문제로 공사 진행이 중단된 EB-5 프로젝트에 대출 또는 지분 투자 형식으로 자본을 투자한 사업체(리저널센터)들이 직면한 문제는 크게 두 가지로 나눌 수 있다. 첫째, 대부분의 사업체들의 EB-5 프로젝트에 대한 대출 또는 지분 투자는 선순위 채권자에게 종속되는 후순위 채권이다. 둘째, 사업체들은 최악의 상황에 EB-5 프로젝트 공사 진행이 중단된다 하더라도 EB-5 투자자들이 영주권을 취득할 수 있는 방안을 강구해야 한다.  

1. 투자 형태에 따라 사업체들이 취할 수 있는 법적 조치  

사업체들이 취할 수 있는 법적 조치는 투자 형태에 따라 다르다. 투자 형태는 (a) EB-5 프로젝트에 선순위 모기지로 담보된 대출, (b) EB-5 프로젝트에 후순위 모기지로 담보된 대출, (c) EB-5 프로젝트 개발사의 회원권으로 담보된 대출, (d) 무담보 대출, (e) EB-5 프로젝트에 지분 투자 등으로 나누어 볼 수 있다. 

(a) EB-5 프로젝트에 선순위 모기지로 담보된 대출

“EB-5 프로젝트에 선순위 모기지로 담보된 대출”을 제공한 사업체(리저널센터)는 개발사의 재정적 문제로 EB-5 프로젝트 공사가 중단되는 경우, EB-5 프로젝트의 소유권을 취득하거나 압류하여 제3자에게 매도할 수 있다. 사업체가 압류 등의 강제집행을 통해 권리를 행사하려는 경우 각 주마다 법이 다르므로 반드시 해당 주의 법률전문가와 상의하여 진행해야 한다. 

(b) EB-5 프로젝트에 후순위 모기지로 담보된 대출

“EB-5 프로젝트에 후순위 모기지로 담보된 대출”을 제공한 사업체(리저널센터)는 개발사의 재정적 문제로 EB-5 프로젝트 공사가 중단되는 경우, EB-5 프로젝트에 자산에 대해 경매를 진행할 수 있는 계약적 권리를 갖는다. 하지만 선순위 모기지를 가진 대출사가 EB-5 프로젝트 자산에 대해 우선 경매를 신청하여 변제를 받을 권리를 가지므로, 경매를 통해 EB-5 프로젝트 자산을 매각하는 경우, 선순위 대출사가 모두 변제 받은 후에 남은 금액이 있다면 후순위 대출사가 변제 받을 수 있다. 

따라서 남은 금액을 통해 후순위 대출사가 대출금 전체를 변제 받지 못한다고 하더라도 후순위 채권은 소멸하며, 해당 채권을 기반으로 어떠한 추가적인 권리도 주장할 수 없다. 이러한 경우 사업체는 EB-5 프로젝트 개인 소유자에 대한 소송을 통해 소유자의 개인 재산이 있다면 이를 통해 부족한 부분을 변제 받을 수 있다. 

(c) EB-5 프로젝트 개발사의 회원권으로 담보된 대출

EB-5 대출은 일반적으로 EB-5 프로젝트의 회원권으로 담보가 이루어집니다. “EB-5 프로젝트 개발사의 회원권으로 담보된 대출”을 제공한 사업체(리저널센터)는 개발사의 재정적 문제로 EB-5 프로젝트 공사가 중단되는 경우, 법적(UCC)으로 회원권(membership interests)을 경매로 처분하여 변제를 받을 수 있다. 경매 참가자들이 사업체보다 더 많은 금액을 제시하지 않는 한 사업체가 회원권의 소유권을 취득한다. 

하지만 “EB-5 프로젝트 개발사의 회원권으로 담보된 대출”을 사업체가 제공하는 경우, 대부분 EB-5 프로젝트에 대한 선순위 대출사가 존재하며, 사업체는 선순위 대출사와 선순위 대출이 전액 변제될 때까지 경매 등을 신청할 수 없다고 사전에 협약하는 것이 관례이다. 이러한 경우 사업체는 대출금을 변제 받을 수 있는 방법이 없다. 또한 사업체가 메자닝대출(mezzanine borrower)을 통해 개발사에 대출을 제공한 경우, 무담보 채권자들이 모두 변제 받고 나서야 대출금을 변제 받을 수 있다는 단점이 있다.   

(d) 무담보 대출

무담보 대출을 제공한 사업체(리저널센터)는 개발사의 재정적 문제로 EB-5 프로젝트 공사가 중단되는 경우, EB-5 프로젝트 자산을 경매 등 강제집행할 수 있는 권리가 없다. 따라서 개발사가 채무 불이행 시 사업체는 차용인에 대한 관할권을 가진 법원에 소송을 제기하여 승소하면, 차용자의 재산에 대한 강제집행을 통해서만 대출금을 변제 받을 수 있다. 

(e) EB-5 프로젝트에 지분 투자

“EB-5 프로젝트에 지분 투자를 한 사업체(리저널센터)”는 개발사의 재정적 문제로 EB-5 프로젝트 공사가 중단되어 EB-5 프로젝트 자산에 대해 경매가 이루어지는 경우, 선순위 모기지 대출사, 후순위 모기지 대출사, 무담보 채권자를 포함하여 EB-5 프로젝트의 모든 채권자가 변제를 받고 나서 남은 금액이 있는 경우에만 투자금을 환수할 수 있다. 남은 자산이 없다면, 사업체는 투자금을 환수할 수 있는 다른 방법이 없다. 

B. EB-5 투자자들이 영주권을 획득할 수 있는 방안

개발사의 재정적 문제로 EB-5 프로젝트 공사가 중단되어 EB-5 프로젝트 자산에 대해 경매가 이루어지는 경우, 사업체는 대출금 및 투자금의 환수와 더불어 EB-5 투자자들이 문제없이 영주권을 취득할 수 있도록 발 빠른 조치를 취해야 한다. 

EB-5 프로젝트가 완료되지 않은 경우에도 USCIS(미국 이민국 서비스) 기록에 따라 일정한 투자금이 지출되었고, 프로젝트가 상당한 정도 진행되었다면, 사업체는 미국 이민국 서비스에 최소 10 개의 신규 일자리가 창출되었음을 증명함으로써 EB-5 투자자들의 영주권을 확보할 수 있기 때문이다. 

따라서 사업체는 EB-5 프로젝트 개발사가 재정적 문제가 있다는 것을 발견하는 즉시 개발사 측에 해당 기록을 요청하여 확보해 놓아야 한다. 충분한 일자리가 창출 되었음을 증명하면 EB-5 투자자는 투자금은 환수하지 못하더라도 영주권은 취득할 수 있다. 

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